Abril 6, 2017
Tu familia vive en la misma casa
desde hace 50 años, cuando los abuelos la compraron. Ellos ya fallecieron y no
dejaron documento alguno sobre la adquisición del predio. Al averiguar la
situación registral del inmueble en la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (Sunarp), descubres que -¡oh, sorpresa!- la casa no está
inscrita a nombre de tus abuelos, sino del anterior dueño, y que no hay manera
de ubicar a esa persona o a sus herederos. Es decir, no saben qué deben hacer
para regularizar esta situación e inscribir el inmueble a nombre de ustedes.
Frente a esta situación, lo mejor es realizar una Prescripción Adquisitiva de
Dominio.
La prescripción adquisitiva de
dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir
la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una
conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.
Pasos para realizar la
prescripción adquisitiva de un inmueble
La propiedad por prescripción se
adquiere mediante la posesión, que debe ser continua, es decir sin
interrupciones; pacífica, cuando la posesión es ejercida sin violencia
física y moral; pública, porque la posesión debe ser visible por la
colectividad, y como propietario, comportándose como tal durante diez
años.
Por lo general, la prescripción
adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso judicial, que
puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que
es solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.
La prescripción adquisitiva
notarial la realizan los notarios de localidad donde se ubica el predio materia
de inscripción. La prescripción adquisitiva judicial se tramita como proceso
abreviado, ante un juez civil, quien emitirá la sentencia, y ésta al quedar
firme se convertirá en título inscribible en la Sunarp.
Requisitos
El Código Procesal Civil peruano
establece como requisitos:
Solicitud firmada por el
interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
- Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondiente.
- Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros.
- Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por la Sunarp.
- Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años.
Evidencia de la posesión del
inmueble.
En el supuesto de prescripción
notarial, presentada la solicitud por el notario ésta se anota preventivamente
en el Registro de Predios en la Sunarp y se publica un aviso por tres días en
el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación, con un intervalo
de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose al titular
registral, anterior transferente, colindante(s) y otras personas indicadas en
la solicitud.
El notario realiza una
constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del
solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.
Transcurridos 25 días útiles
desde la fecha de la última publicación sin que medie oposición, el notario
extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios
para su inscripción.
Títulos inscribibles para la
prescripción adquisitiva
Los títulos inscribibles para la Prescripción
Adquisitiva pueden ser:
- La escritura pública declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción, insertando los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios. A la Sunarp se presenta el parte notarial.
- También el Formulario Registral, que contiene sólo certificación notarial de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, acompañado del acta notarial correspondiente.
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